長(zhǎng)沙公交刷卡機(jī)

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1、長(zhǎng)沙公交刷卡機(jī)

長(zhǎng)沙公交刷卡機(jī)

一.

公寓似乎天生具有“熱搜體質(zhì)”，每隔一段時(shí)間，就會(huì)爆出引入矚目的各種問題，讓買入的購(gòu)房者頭疼不已。

而9月4日，長(zhǎng)沙再次確認(rèn)“公寓可落戶”，又撓得很多人心癢癢，想著公寓終于迎來(lái)利好，可現(xiàn)實(shí)真是這樣嗎？

二.

事情是這樣的。

長(zhǎng)沙公安局在市長(zhǎng)信箱回應(yīng)市民，大概是說(shuō)：只要你有公寓的購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證，也能全家落戶長(zhǎng)沙。

長(zhǎng)沙真可謂是全國(guó)大城市少有，公寓竟然也能落戶。

為什么長(zhǎng)沙會(huì)執(zhí)行現(xiàn)在的政策？

歸根結(jié)底在于市場(chǎng)嚴(yán)格限購(gòu)的后遺癥。

限購(gòu)嚴(yán)格的長(zhǎng)沙，需要用“2年戶口or2年社保or1年戶口1年社保”才能買住宅，所以很多沒有房票的新長(zhǎng)沙人和投資客都會(huì)想著去買不限購(gòu)的公寓，公寓成了住宅的替代需求。

于是很多開發(fā)商都將原本用于建寫字樓的辦公用地改建成公寓，然后在辦理房產(chǎn)證之前通過(guò)政商關(guān)系運(yùn)作，將辦公用地產(chǎn)權(quán)變更。最后造成了長(zhǎng)沙“公寓圍城”的現(xiàn)狀。

在房票難以獲得的長(zhǎng)沙，不限購(gòu)的公寓是比住宅更貴的，例如長(zhǎng)沙湘江邊網(wǎng)紅大盤北辰三角的住宅賣毛坯12000元/㎡，但公寓要賣到將近精裝15500元/㎡。

還有在距離長(zhǎng)沙高鐵站僅僅是一路之隔，綠地大盤——綠地城際空間，公寓也是高于住宅1000元/㎡。

這對(duì)于很多沒有去過(guò)長(zhǎng)沙的人，會(huì)覺得這是很荒謬的。

畢竟在全國(guó)其他城市，精裝公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎么能更貴？

而在長(zhǎng)沙，這就是事實(shí)。

但是隨著“公寓圍城”現(xiàn)象越來(lái)越普遍，長(zhǎng)沙的公寓庫(kù)存越來(lái)越高，公寓越來(lái)越難賣，例如上文提到北辰三角的住宅，一開盤即是萬(wàn)人搖號(hào)，一搶而空，而北辰三角洲的公寓還在順銷。

這次長(zhǎng)沙出臺(tái)的“公寓可落戶”這一招，又夠長(zhǎng)沙公寓銷售項(xiàng)目炒一波，然后去一波庫(kù)存了。

三.

這真是一件好事嗎？

不，其實(shí)我覺得這恰恰是長(zhǎng)沙嚴(yán)格限購(gòu)的后遺癥。

之前我們說(shuō)長(zhǎng)沙管得住低房?jī)r(jià)，但是管不住產(chǎn)品質(zhì)量，此次出的“公寓可落戶”，不過(guò)是因?yàn)殚L(zhǎng)沙只能為這種“公寓圍城”的現(xiàn)象兜底。

當(dāng)購(gòu)買公寓的人，達(dá)到一定量級(jí)，其中積累的弊端會(huì)越來(lái)越明顯，現(xiàn)在也只能是揚(yáng)湯止沸，那如何減少這種群眾不滿？只能是給公寓增加價(jià)值和籌碼。

對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，飽受詬病的莫過(guò)于沒有戶口和學(xué)位。

對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，入戶門檻極其寬松，難的并不是落戶條件，難的是攢足落戶時(shí)間。

而且長(zhǎng)沙一直以來(lái)也是想做成千萬(wàn)人口城市，于是便有了“公寓可落戶”這樣的政策。

但是長(zhǎng)沙也是很聰明的，公寓畢竟不等同于住宅，說(shuō)了“公寓可落戶”，可沒有說(shuō)“公寓可入學(xué)”哦。

長(zhǎng)沙入學(xué)分生源優(yōu)先項(xiàng)，按照有戶有房、有戶無(wú)房、有房無(wú)戶、有戶無(wú)房（第二類）、無(wú)戶無(wú)房排序，通過(guò)商業(yè)公寓落戶的孩子屬于有戶無(wú)房（第二類）生源，排序靠后，仍然很難進(jìn)名校。

而且這幾年長(zhǎng)沙人口涌入非常快，本身就已經(jīng)面臨學(xué)位緊張的問題了。

全國(guó)除了長(zhǎng)沙之外，公寓可落戶的還有寧波，寧波生源分為：在學(xué)區(qū)內(nèi)有房有戶、房戶一致的“一表生”排序靠前，而商業(yè)落戶和租房落戶掛靠的是集體戶，房戶不一致，盡管也能享受義務(wù)教育權(quán)利，但很難上名校。

長(zhǎng)沙“公寓可入戶”想必會(huì)讓很多韭菜入坑，但是我還是想說(shuō)三思而行。這只是這一刻的政策，并不會(huì)代表接下來(lái)還會(huì)執(zhí)行。

一旦你入了長(zhǎng)沙公寓的坑，不僅僅是學(xué)位問題，還有后面的漲幅不如住宅、稅費(fèi)高、流動(dòng)性極差，后面的不確定性極大。

四.

所謂的「公寓」是怎么來(lái)的呢？

這首先要從城市規(guī)劃說(shuō)起。

正常情況下，按照城市規(guī)劃規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，根據(jù)片區(qū)的定位，商辦，商業(yè)，教育，綠地，工業(yè)，住宅，以及一些其他配套用地，都有一個(gè)科學(xué)的配比。

在城市建設(shè)之初，每一片小區(qū)域都已經(jīng)被事先規(guī)劃好，工業(yè)擱這，商業(yè)放那，人往這邊住。

不過(guò)，一個(gè)城市怎么發(fā)展并不是一張簡(jiǎn)單的規(guī)劃圖紙說(shuō)了算。商業(yè)綜合體規(guī)劃得再好，沒有商業(yè)入駐也是常有的事。

空著的商業(yè)辦公樓就讓它們空著嗎？不行！開發(fā)商想了個(gè)法子——「商改住」。

說(shuō)白了，就是掛著「賣房」的名義去掉商業(yè)體的庫(kù)存。

放在一個(gè)長(zhǎng)周期來(lái)說(shuō)，各城市更加嚴(yán)格的管控商住公寓建設(shè)、營(yíng)銷亂象，是市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

廈門出臺(tái)「最嚴(yán)禁公寓令」：2019年8 月14日，廈門發(fā)布政策，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造為公寓等「類住宅」。 北京：2017年3月26日，北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行了限購(gòu)、限售、停貸，從而在需求側(cè)切斷了針對(duì)商住公寓的炒房通道。

廈門一直以來(lái)都是供地緊張，所以不少開發(fā)商將商業(yè)用地改建成公寓，減少市場(chǎng)亂象，也有利于城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在2016-2017年的北京樓市高潮期，很多沒有北京房票的投資者熱衷于炒作公寓，開發(fā)商也非常精明地將辦公用地改建成公寓，導(dǎo)致北京5環(huán)內(nèi)建起了大量公寓，這也變相地削弱了住宅調(diào)控的結(jié)果。

后來(lái)北京出臺(tái)公寓調(diào)控政策，要求公寓不得銷售給個(gè)人，只能賣給企業(yè)。

至此，北京公寓跌了將近30%，投資者虧損嚴(yán)重，二手門店也不承接公寓業(yè)務(wù)，很多人手里的公寓不僅虧損嚴(yán)重，還賣不出去。

在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）里，北京全市新建公寓類房產(chǎn)共網(wǎng)簽 67673套2017年，這一數(shù)據(jù)“速降”至3366套，降幅達(dá)95.0 18年，雖同比回升57.4%至5299 套，但仍比政策實(shí)施前下降92.2%。

未來(lái)公寓調(diào)控收緊是各大城市趨勢(shì)，長(zhǎng)沙不可能例外。

剝開公寓營(yíng)銷的糖衣，它就是收割房產(chǎn)小白最鋒利的鐮刀，沒有之一。

五.

公寓的宣傳做得天花亂墜：

你是外地戶口？沒關(guān)系！公寓不限購(gòu)、不限貸。

你要做投資？租賃平臺(tái)已備好，還能用租金抵月供。

最吸引人的是，便宜！面積小，總價(jià)低。loft設(shè)計(jì)還能讓你“買一得二”，新出的“雙鑰匙設(shè)計(jì)”既方便兩人合租，也方便剛需一族拖家?guī)Э凇?/p>

但更多的事實(shí)是，買公寓刷卡簽字時(shí)想的是以后躺賺收租有多爽，一買過(guò)就后悔。

公寓VS住宅

? （1）產(chǎn)權(quán)年限

公寓：40/50年

住宅：70年

但如果你買到的是70年產(chǎn)權(quán)公寓，那么恭喜你，本文提到的所有問題都不是你的顧慮。

? （2）生活成本

公寓：商水商電，停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)高

住宅：民水民電，停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)高

? （3）落戶/學(xué)位

公寓：不能落戶，不帶學(xué)位

住宅：可落戶，帶學(xué)位

像長(zhǎng)沙落戶的情況純屬個(gè)例，并且能落戶也不一定能入學(xué)。

? （4）首付/房貸

公寓：五成首付，房貸利率上浮30-40%

住宅：首套房三成首付，房貸利率上浮10-20%；二套房四成首付，房貸利率上浮20-30%

（注意每個(gè)地方的銀行利率各有不同，以上數(shù)據(jù)僅供參考）

40萬(wàn)的公寓首付20萬(wàn)，按照基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)算，貸款10年，每月需還月供2257.75元。

100萬(wàn)的首套住宅首付30萬(wàn)，按照基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，貸款30年，每月需還月供3926.35元。

? （5）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

公寓：契稅（總價(jià)3%）+營(yíng)業(yè)稅（利潤(rùn)的5.5%）+土地增值稅（增值50%以下收30%，50%-100%收40%，100%-200%收50%）+個(gè)人所得稅（增值部分20%）

住宅：契稅（總價(jià)的1%-3%不等）+個(gè)人所得稅（一般為利潤(rùn)的20%，「滿五且唯一」免征）+增值附加稅（利潤(rùn)的5.5%）。

（注意每個(gè)地方規(guī)定的稅費(fèi)都有細(xì)微差別，以上僅供參考）

如果一套40萬(wàn)的公寓升值到60萬(wàn)，那么它的稅費(fèi)將會(huì)高達(dá)12.9萬(wàn)，整整占了利潤(rùn)的64.5%。

如果一套100萬(wàn)的公寓升值到150萬(wàn)，就算不是“滿五且唯一”而要繳納20%的個(gè)人所得稅，它的稅費(fèi)也僅為14.25萬(wàn)，占利潤(rùn)的28.5%。

六.

你以為，公寓很便宜，能住、能租、能賣。

你以為你賺了錢，但其實(shí)是開發(fā)商賺了你。你以為你買的是資產(chǎn)，但其實(shí)你正在被收割。

更何況，私人出租的公寓在未來(lái)又能跑得贏品牌長(zhǎng)租公寓嗎？

如果出售，二手中介壓根不會(huì)告訴你公寓賣不出去，根本不會(huì)有韭菜愿意為你的超高稅費(fèi)買單，他們寧愿多掏一點(diǎn)點(diǎn)的錢買住宅。

當(dāng)你想按下買公寓的刷卡機(jī)密碼，幻想著暴富的時(shí)候，停下來(lái)，想一想：我是不是一顆茁壯的韭菜？

以上就是關(guān)于長(zhǎng)沙公交刷卡機(jī)的知識(shí)，后面我們會(huì)繼續(xù)為大家整理關(guān)于長(zhǎng)沙公交刷卡機(jī)的知識(shí)，希望能夠幫助到大家！

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